يشرفنا نحن (مجموعة الغانم القانونية للمحاماة والاستشارات القانونية) بأن نقدم لعملائنا الكرام هذه الاستشارة رداً على استفساراتهم وأسئلتهم التي وردت إلينا، سائلين المولى سبحانه أن ينفعكم بها.
س/ ماذا تعني القوة قاهرة؟
ج/ حدث طارئ ومفاجئ لا يمكن توقعه خرج عن إرادة المتعاقدين أي لا دخل لهما في احداثه يجعل تنفيذ العقد مستحيلاً.
- ويجب أن نفرق بين أن يجعل هذا الحدث تنفيذ العقد أو الالتزام العقدي مستحيلاً وبين أن يجعله مرهقاً فلو كان التنفيذ مرهقاً فقط اعتبر الحدث ظرف استثنائي وليس قوة قاهرة، لأن ذلك يترتب عليه اختلاف في الأحكام ويأخذنا للرد على تساؤل كيف تنظر المحكمة للقوة القاهرة؟ مع الوضع في الاعتبار أن حالة كل شخص تختلف عن الآخر حسب الظروف والملابسات المحيطة به ومدى تأثره بالجائحة وذلك يخضع لتقدير القاضي في ضوء اعتماده على رأي أهل الخبرة الثقات في مجال العقارات وفي ضوء ما يعرضه عليه طرفي التعاقد من وقائع ومستندات وملابسات تفيد تضررهما، فالفصل في المسألة لا يخضع لقواعد ثابتة وإنما مسألة تقديرية.
– ففي القوة القاهرة التي يكون فيها تنفيذ العقد مستحيلاً ينقضي الالتزام ويحكم القاضي بفسخ العقد، مع مراعاة جبر الضرر للمتضرر.
– أما إذا أصبح تنفيذ العقد مرهقاً أي أنه يمكن تنفيذه لكن بصعوبة مع وجود أضرار، فهنا الأمر تقديري للقاضي حسب كل حالة وملابساتها فله أن يفسخ العقد مع جبر الضرر بما يوازن بين مصلحة الأطراف ويحقق العدالة بينهما، وله أيضاً تعديل العقد بما يتلاءم مع الظرف الاستثنائي ويحقق العدالة بين الطرفين أي أنه يرد الالتزام المرهق إلى حد المعقول، وله وقف العقد حتى زوال السبب والتمكن من استيفاء المنفعة.
– في حالتنا المتعلقة بعقود الفنادق وفي ضوء ما أِشرنا إليه سابقاً: فإن للقاضي أن يحط عن المستأجر الأجرة بقدر ما نقص من منفعته بالعقار، ويمكن أن يوقف عقد الايجار فترة الجائحة وحتى زوالها ان أمكن ذلك وطبعاً مع عدم مطالبة المستأجر بالأجرة فترة التوقف وذلك وارد في العقود المتراخية لمدة عام وعامين أي العقود طويلة المدة.
ويمكن للقاضي أيضاً أن يحكم بالفسخ إذا استحال التنفيذ ومثال ذلك (من تعاقد على موسم رمضان لعام 1441هـ فقط أو لموسم الحج فقط أو تعاقد عليهما معاً) فالحقيقة هنا أنه استحال التنفيذ فعلياً ولم ينتفع المستأجر من الفندق مطلقاً فنرى أنه لا يجوز إلزامه بدفع الأجرة وله الحق في استرداد ما دفعه لأن الأجرة مقابل المنفعة وقد استحال الانتفاع بالفندق.
- توجد ملاحظة يلزم وضعها في الاعتبار خصوصاً في عقود الاستثمار أو الايجار طويلة الأمد أي غير المتعلقة بمواسم معينة بل تكون طول العام وهنا نفرق بين امكانية استغلال المستثمر أو المستأجر الفندق والانتفاع به بطريقة أخرى مثل تأجيرها مثل الشقق المفروشة إيجار شهري أو يومي أو أسبوعي وإن كان استغلال جزئي، وبين أن يكون هناك استحالة مطلقة للانتفاع بالفندق بأي شكل من الأشكال. وهذا يلزمه توضيح من السادة أعضاء الجروب.
س/ ما هي الآلية المناسبة للتعامل مع الملاك في المرحلة القادمة في ظل وجود فيروس كورونا في حالتين الاولى فتح العمرة والحالة الثانية عدم فتح العمرة؟؟
ج/ على كل حال يلزم ارسال خطابات للملاك لبيان الموقف الحالي من عدم الانتفاع بالعين ومطالبتهم بعديل العقود أو فسخها مع خصم القمة الايجارية عن مدة التوقف بالنسبة للأجرة المدفوعة أو طلب الاعفاء من أجرة مدة التوقف في حالة عدم سدادها، وفي حالة عدم التوصل لحل مرضي فعلى المتضرر اللجوء للمحكمة المختصة
س / لو كان العقد لعمارة وكان عن طريق مكتب عقار عادي وغير مذكور في العقد ان المنفعة تكون من الحج والواقع ان لديها تصريح حج والفائدة منها في الحج فقط ما العمل في ذلك؟؟؟؟؟
ج/ ينطبق عليها ما ينطبق على الفنادق مع الوضع في الحسبان الملاحظة المشار إليها سابقاً.
س/ إذا انتهى عقد فندق معين وتم دفع كافة مبالغه وكان المفروض أن يسلم الآن بعد حج هذا العام كيف العمل هل نسلم ونطالب بالإيجار عام الجائحة أو لا نسلم الفندق وننتظر حكم القاضي؟؟؟؟
ج/ العقد انتهى والأفضل تسليم الفندق في موعده وإن كان الأرجح هو أنكم لم تتمكنوا من استلام الفندق واستغلاله بسبب الاجراءات الاحترازية والظروف الراهنة أي أنكم لم تنتفعوا بالفندق، فالأفضل هو مطالبة المالك برد الأجرة المسلمة له لعدم تمكنكم من الانتفاع بالعين، مع تسليم الفندق لأن وضع يدكم على الفندق لن يدر لكم نفعاً.
س/ في حال وجود شيكات او سندات لأمر تخص إيجارات فنادق لعام ١٤٤١ كيف يتم إبطالها في حال لم يتفهم المالك الجائحة، وأراد صرفها وتنفيذ العقد؟؟؟
ج/ يتم رفع دعوى قضائية – استباقية – ضد من بيده السندات قبل أن يتقدم بها لمحكمة التنفيذ، ويكون موضوعها طلب إلزامه بتسليم مستندات تحت يده والطعن فيها واثبات أنها محررة ضماناً لأجرة الفندق الذي لم يتم الانتفاع به.
